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融资租赁的租金计算

来源:找法网 2013-06-14 11:23:03
导读
融资租赁的租金大致相当于以租赁物的购置金额为基数,按市场利率计算的本息合计值。在融资租赁交易中,承租人对租赁物几乎都要留购,因此,融资租赁相当于分期付款购买。在留购之前,租赁物的所有权暂时是出...

  【导读】融资租赁和传统租赁在本质上的区别就是:传统租赁是以承租人租赁使用设备的时间计算租金,而融资租赁是承租人以占用出租人资金的时间来计算租金。因此租金计算是该业务的核心要素,它直接关系承租人和出租人的利益分配,是租赁合同谈判和签约的基本条件,同时又是租赁合同履约过程中双方进行成本核算、利润核算、财务处理的重要依据。

  1.租金计算方法

  (1)年金法。年金法又叫成本回收法,是租金计算中比较科学、合理、通用的计算方法。计算原则是按承租人占用本金的时间,根据双方约定的利率和期数,以复利计算利息。在每个租金还款期,先结利息后结本金。掌握这个原则,不管是以何种方式计算租金,不管计算方式多么复杂和多变,在法律上都不会引起争论。

  (2)固定利率计算方法。融资租赁一般使用长期利率,按固定利率方式计算,可分为定额年金法和变额年金法。定额年金的特点是每期租金的金额都相等。变额年金法根据租金变动趋势,有递增和递减方式之分,按变量形式又分等比和等差变量。综合上述方式,固定利率计算的方法主要有6种,即定额年金法、等差递减法、等差递增法、等比递减法、等比递增法(当等比递增率和租赁利率相同时,租金计算通式在此不连续,公式不成立,需加入特定条件后,衍生为另外一种计算方法)。将这6种方法与租金偿付方式(先付或后付)、是否有保证金和租赁合同结束时是否留购租赁物件(保留残值)4种情况经排列组合后,共有24种计算方法。

  (3)浮动利率计算方法。租赁提供的是长期资金,但也可用短期利率计算,由于每期使用的利率不一样,因此称之为浮动利率。计算方法与固定利率不同的是,首先将还本计划分期确定后,每到还租日时,以上期末未回收本金结算一次利息,加上计划应回收本金,算出租金,再用已回收的本金冲减未回收本金作为下期租金计息基数。每期应付租金日都要根据资金市场的利率变化,确定下期租金的利率标准。

  (4)附加率计算方法。附加利率是一种高额租金计算方法。附加率是指在租赁购置成本上,附加一项特定的附加利率。计算方法是:按期分摊本金利息和之后,每期租金都加上附加费用,利息用固定利率按单利计算。

  (5)隐含利率计算方法。租金算法中有一个值叫隐含利率,它不是使用的利率,而是验证利率。隐含利率相当于整个租赁期间的综合平均利率,计算其的重要性在于验算出融资的实际收益率,还可以算出浮动利率总的平均利率。一般计算企业内部收益率也是采用这种计算方式。[page]

  2.参算因子

  要掌握运用好租金计算原理,应了解各参算因子的内涵、它们之间的关系及其对租金计算结果的整体影响,这样才能正确地选择适合项目本身的计算方法。参算因子有以下几种:

  (1)本金。本金是计算租金的主体,包括物件购置离岸(厂)价、运费、关税、各种保险费用、银行费用和担保费等。在租赁合同签约前,倘若除购置设备以外上述费用由出租人负担,这些费用将匡算出来计入概算本金,并据已签订的合同,待结算出实际发生费用后,再调整为实际本金。本金增加会使每期租金和租金总额也相应增加。

  (2)利率。利率是计算租金的基础。在资金市场上,利率种类很多。在同一时期,因条件和来源不同形成很大差别,按时间可划分为长期利率和短期利率。划分标准以一年期为准,一年内的利率为短期利率。短期利率有时还用在宽限期内的利息计算。用款期在一年期以上,使用的是长期利率。

  (3)还租期数。还租期数指租赁期间的租金结算或还款次数。一般以半年支付一次租金为宜,此种情况下期数等于年数乘 2,使用年利率时,应折算成半年使用期的利率后方可参加运算。此时的利率为表面利率,比实际利率计算的结果要稍高一些。有些国家规定融资租赁每半年还一次租金,政府参与的租赁项目每个季度偿还一次租金。对于承租人来说,如不考虑汇率对租金的影响,总希望租期长,每年支付期数多,使每期租金相对少一些,以便减少每期还债压力,但实际利率和表面利率的差距会因此增大,租金总额随之增加。出租人则希望租期不要过长以免加大资金回收风险,但每期租赁的金额增加反而使租赁回收难度增大,容易降低租赁资产的质量。租期在客观上受租赁物件的使用寿命、法定折旧年限的规定以及项目可行性报告财务分析中投资回收期的限制。

  (4)租赁残值。租赁残值就是融资租赁合同中预计租赁期结束时,预留时的剩余融资成本的未来价值,主要为租赁结束时物件需要留购、退租或续租时的处理提供依据。

  (5)先付与后付。除了各种参算因子对租金的影响外,租金支付方式也是影响租金多少的重要因素。支付方式有起租即付(先付)和到期付款(后付)之分。先付是指每期期初付款,即起租时首次还租,以后各期按期还租。后付是指每期期末付款,即起租后第一期到期日为还款日,以后各期按期还租。先付方式因占用本金时间短了一期,在相同租赁条件下(各参算因子不变),每期租金和租金总额比后付方式要少。

  [page]租金计算是中小企业融资租赁业务中的核心要素[/page]

  中小企业融资租赁和传统租赁在计算上的区别就是传统租赁是:以承租人租赁使用物件的时间计算租金的。而中小企业融资租赁是承租人以占用出租人资金的时间来计算租金的。因此租金计算是该业务的核心要素。它直接关系承租人和出租人的利益分配,是租赁合同谈判和签约的基本条件,同时又是租赁合同履约过程中双方进行成本核算、利润核算、财务处理的重要依据。租金计算的方法很多,选择和应用得当与否,直接影响企业的经营和出租人回收租金的安全。

  中小企业融资租赁的英文名称“Finacial Leasing”中的“Finacial”在行业内被译成中小企业融资,实际上它另外的译法就是“金融”或“财务”。因此又有“金融租赁”或 “财务租赁”的说法。不懂得租金计算,就不会财务处理,不会财务处理,就不会租赁项目的分析、财务处理与管理。为了保证公司的服务质量和经营管理,租赁公司需要象保险公司有自己的保险精算师一样,也有租赁精算师。靠他们来管理企业的经济核算和解决专业计算问题。

  掌握租金计算方法并了解租金形成的原理,可以适应多变的租赁业务;了解资金与利率以及时间的关系,科学公正地获取收益;有能力将租金中的本息分开,可以按照会计制度进行财务处理。精通租金计算原理是掌握中小企业融资租赁业务的核心,一个连租

  金都不会计算的人不可能开展好中小企业融资租赁业务。当然仅会租金计算也不能说明一定会搞好租赁业务,至少掌握了租金计算原理也就掌握了中小企业融资租赁的原理,工作起来更得心自如。

  [page]中小企业融资租赁的租金计算的主要方法[/page]

  中小企业融资租赁业务属金融范畴,因此租金计算与贷款计算没有本质上的区别,只是租金的算法比贷款更具有多样性和灵活性,更能适应中小企业融资租赁业务复杂多变的特征。租金计算方法分为浮动利率和固定利率两大类,其中固定利率计算有年金法和附加率法。

  年金法

  年金法又叫成本回收法是租金计算中比较科学、合理、通用的计算方法。计算原则是按承租人占用本金的时间,根据双方约定的利率和期数,复利计算利息。在每个租金还款期,先结利息后结本金。掌握这个原则,不管是以何种方式计算租金,不管计算方式多么复杂和多变,在法律上都不会因此争论。

  固定利率计算方法

  中小企业融资租赁一般使用长期利率,按固定利率方式计算,可分为定额年金法和变额年金法。定额年金的特点是每期租金的金额都相等。变额年金法以租金变动趋势,有递增和递减方式之分。按变量形式又分等比和等差变量。综合上述方式,固定利率计算的主要有六种,即:定额年金法,等差递减法、等差递增法、等比递减法、等比递增法(当等比递增率和租赁利率相同时,租金计算通式在此不连续,公式不成立。需加入特定条件后,衍生为另外一种计算方法)。将这六种方法与租金偿付方式(先付或后付),是否有保证金和租赁合同结束时是否留购租赁物件(保留残值)四种情况,经排列组合后,共有24种计算方法。财务处理时,只有先计算出首期租金,才能根据本金、利率残值和期数的情况在资金平衡表中将本金和利息分开。标准的定额年金法与通用的贷款计算方法一样,一般计算机都有固定的计算软件包(如:Excel 的 PMT 指令)其他的计算方法是标准计算方法的变形。

  也可用短期利率计算,由于每期使用的利率不一样,因此称之为浮动利率。它的计算方式只有一种,方法却灵活多变。计算方法与固定利率不同的是,首先将还本计划分期确定后,每到还租日时,以上期末未回收结算一次利息,加上计划应回收本金,算出租金。再用已回收的本金冲减未回收本金,作为下期租金计息基数。每期应付租金日都要根据资金市场的利率变化,确定下期租金的利率标准。其特点是:未回收本金占压时间越长,租金总额就越高。在整个租赁期内,利率随期数变动。由于变动因素多,计算出的各期租金差额较大,对承租人来说存在一定利率风险。这种算法,本金偿还和期数可根据承租人的实际还款能力而定,因此更能适应企业的还款能力,体现租金计算的灵活性。增加了租金不确定性和租赁项目后续管理的难度。租赁公司的资金来源一定要避免使用短期资金补长期资金的方式操作,以避免金融风险。

  附加率计算方法

  附加利率是一种高额租金计算方法。附加率是指在租赁购置成本上,附加一项特定的附加利率。一般租赁公司不公布附加利率的率值,但它的取值通常是出租人的纳税税率。计算方法是:按期分摊本金利息和之后,每期租金都加上附加费用,利息用固定利率按单利计算。表面看利率不高,实际上每期租金和租金总额都因附加费用而变得很高。这种计算方法,一般在经营性租赁或使用特殊的租赁物件时才采用,原因是经营性租赁与中小企业融资租赁的税制不同,租赁公司在取得某种租赁物件时提供了一些额外的服务,为此要增加费用,因此租金收益要提高一些。

  隐含利率计算方法

  租金算法中有一个值叫隐含利率,它不是使用的利率,而是验证利率。在掌握本金、期数的情况下,通过对每期租金的逆运算,找出该值。算法是:将每期租金通过寻找若干折现系数折成现值,找出减去租赁本金,使之为“零”的折现系数。这个系数就是隐含利率,用插值法反复计算才能取得该值。它相当于整个租赁期间的综合平均利率,计算它的重要性在于验算出中小企业融资的实际收益率。它还可以算出浮动利率总的平均利率。一般计算企业内部收益率也是采用这种计算方式。随着电脑的普及,目前可以很轻松的在Excel上使用特定的公式(RATE) 直接取得该值。

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  • 你好!以合理的约定为准...
  • 是的,这个公租房一般是政府规定的。...
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